Este, es un tema espinoso a la hora de entenderlo por parte de los consumidores, pero ampliamente documentado en jurisprudencia.
Siendo momentos diferentes los de perfección y consumación en un contrato de compraventa, el derecho del agente Inmobiliario al cobro nace por la perfección, no por la consumación del contrato.
La jurisprudencia predominante señala que el agente tiene derecho a sus honorarios una vez que el acuerdo esté «perfeccionado». En términos más concretos, el Tribunal Supremo ha sostenido que los agentes inmobiliarios pueden solicitar sus honorarios cuando sus esfuerzos de intermediación culminan en una transacción que han propiciado. En la práctica, esto se traduce en que los agentes tienen el derecho de cobrar sus honorarios en cuanto se firma el contrato privado (contrato de compraventa con pacto de arras, promesa, opción, etc.).
Así, el nacimiento del derecho a los honorarios para el agente inmobiliario se vincula a la firma del contrato privado, momento en el que se entiende que su actuación ha culminado, por haber puesto de acuerdo a ambas partes, todo ello sin perjuicio de seguir contribuyendo si quiere (no es obligatorio) hasta el otorgamiento de la escritura.
Esta cuestión adquiere especial relevancia en situaciones en las que una de las partes, ya sea el comprador o el vendedor, incumple con sus compromisos y no se procede al otorgamiento de la escritura pública. En este supuesto, y a pesar de que no se culmine la operación, el agente inmobiliario sigue teniendo derecho al cobro íntegro de los honorarios.
ALGUNAS JURISPRUDENCIAS:
TS Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 24 de mayo de 2014 (recurso número 972/2012) por el que fija doctrina jurisprudencial sobre la retribución a la que tiene derecho el mediador en la venta de un piso.
Según el alto tribunal, el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
Sentencia del TS 1032/2004, de 5 noviembre. Muy citada por la dominada Jurisprudencia menor, (Sentencias de las Audiencias Provinciales), que nos indica de forma expresa “Que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor”.
Es decir, desde el momento en que comprador y vendedor conciertan el negocio de la compraventa, el mediador/agente de la propiedad inmobiliaria ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, y en función del criterio de nuestra Jurisprudencia como hemos indicado nace su derecho al cobro o devengo de sus honorarios.
AP Pontevedra, Sec. 1.a, 14-4-2011
“Existe la obligación del pago de la comisión a la agencia al no quedar estipulado que se posponía al otorgamiento de la escritura pública”.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 14-11-2019
“En el contrato de mediación no se estipuló que el cobro de la comisión quedara supeditado al otorgamiento de la escritura pública, sino que debía abonarse al quedar perfeccionado, aunque el comprador desistiera posteriormente de la consumación”
También y de acuerdo con la Doctrina del Tribunal Supremo acerca de la naturaleza del contrato, es muy relevante indicar que entre las obligaciones del mediador/agente, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable a este o sea al agente (STS de 7 de noviembre de 2004)
AP Tarragona, 14-7-2014: “Es procedente abono a la mediadora de los honorarios que reclama por su intervención en la compraventa pues no puede imputarse incumplimiento o culpa alguna por no haber obtenido financiación para la compra”.
